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Ciclade : le réflexe patrimonial pour retrouver des avoirs oubliés
Dans une stratégie patrimoniale exigeante, la performance ne repose pas uniquement sur l’allocation d’actifs ou l’optimisation fiscale. Elle commence [...]
Depuis plusieurs mois, de nombreux clients nous interrogent sur l’opportunité d’utiliser le don exceptionnel exonéré de droits, jusqu’à 100 000 € par donateur, pour financer un achat immobilier.
Ce dispositif temporaire permet à un bénéficiaire (enfant ou petit-enfant) de recevoir jusqu’à 300 000 € exonérés de droits, en cumulant les dons des parents et grands-parents. Il est toutefois réservé à des usages précis : achat de logement neuf ou en VEFA, ou travaux de rénovation énergétique dans une résidence principale. Alors, cette incitation fiscale est-elle vraiment une opportunité patrimoniale ? Voici notre analyse.
Comparatif de deux stratégies patrimoniales sur 5 ans
| Hypothèse | Don exonéré + achat locatif | Don taxable + placement financier |
|---|---|---|
| Montant transmis | 200 000 € (exonéré) | 200 000 € (avec droits) |
| Droits de donation | 0 € | 36 388 € |
| Capital réellement investi | 200 000 € | 163 612 € |
| Frais de notaire (inclus) | -9 524 € | 0 € |
| Valeur de revente du bien | 190 476 € | – |
| Revenus locatifs nets placés (5 ans) | 19 054 € | – |
| Capital à terme (5 ans) | 209 530 € | 209 530 € |
| Disponibilité du capital | Bloqué 5 ans minimum | Disponible à tout moment |
Analyse et conseils
Le placement financier a été simulé avec un rendement net de 5,07 % par an, réinvesti sur 5 ans. C’est précisément ce taux qui permet d’égaler le résultat d’un investissement immobilier réalisé avec un don exonéré.
En face, le scénario immobilier repose sur une hypothèse de rentabilité locative brute de 3 %, avec des revenus nets réinvestis. Ce décalage montre que le placement financier peut être très compétitif si le projet immobilier ne coche pas toutes les cases de la rentabilité et de la revente.
Le rendement est bien sûr important, mais dans le cas de l’immobilier, d’autres facteurs sont tout aussi déterminants. Et comme on le dit souvent dans le métier : emplacement, emplacement, emplacement.
Ce qu’il faut retenir
- Il n’y a pas d’urgence à donner : tant qu’aucun projet immobilier concret n’est prévu, mieux vaut conserver le capital.
- Une fois le capital donné, les intérêts produits appartiennent aux enfants. En conservant le capital, vous gardez le rendement et la liberté de transmission.
- Cette mesure peut répondre à un objectif économique de relance du secteur du neuf. À vous d’évaluer si elle est adaptée à votre situation familiale et patrimoniale.
Conclusion
Ce dispositif peut être pertinent dans certains cas très précis, mais il mérite d’être analysé avec discernement.
Si vous souhaitez l’utiliser, il est essentiel d’être accompagné par un cabinet indépendant, capable de :
- Évaluer la cohérence du projet immobilier
- Comparer avec les solutions patrimoniales alternatives
- Optimiser la transmission en fonction de vos objectifs
Chaque cas mérite une stratégie sur mesure.
Cadre juridique du don exceptionnel immobilier
- Montant exonéré : 100 000 € par donateur, jusqu’à 300 000 € par bénéficiaire
- Type de dépenses éligibles : achat d’un logement neuf ou en VEFA ou travaux de rénovation énergétique dans une résidence principale
- Usage du bien : résidence principale (occupée ou louée à titre de résidence principale) pendant au moins 5 ans
- Délai d’utilisation : les fonds doivent être affectés au projet dans les 6 mois suivant la donation
Source officielle : Service-public.fr – Don exceptionnel pour l’immobilier et la rénovation énergétique
